Compravendita

Introduzione Vogliamo acquistare una casa tramite un mutuo? Ecco una guida che ci accompagnerà passo per passo in tutte le fasi, dall'impegno con l'agenzia o il privato al "compromesso" con il proprietario/venditore, dalla concessione del mutuo fino al momento finale della compravendita, quando la casa sarà finalmente nostra. Seguiamo tutti i passaggi e vediamo in dettaglio i documenti necessari e le spese che dovremo sostenere. Qui puoi consultare anche: La scelta dell'immobile La proposta irrevocabile Il "compromesso" La domanda di mutuo alla banca La banca avvia l'istruttoria della pratica L'iscrizione dell'ipoteca sull'immobile  La concessione del mutuo e la compravendita Tabella di riepilogo

Le varie fasi Fase 1: La scelta dell'immobile e l'impegno con il venditore Molto probabilmente troveremo la casa che fa per noi attraverso un'agenzia immobiliare. In questo caso se l'affare va a buon fine dovremo corrispondere al mediatore una provvigione che può variare dal 2 al 3% sul prezzo di acquisto dell'immobile. Ricorrere a un mediatore non è obbligatorio: può anche accadere di avviare la trattativa direttamente con il proprietario dell'immobile. In questo caso riusciremo a risparmiare la provvigione dell'agenzia. Fase 2: La proposta irrevocabile Il primo passo verso l'acquisto della casa che abbiamo scelto è la firma di una proposta irrevocabile, una comunicazione scritta in cui ci impegniamo ad acquistare la casa se le condizioni da noi proposte saranno accettate dal venditore entro un certo periodo di tempo (ad esempio, 10 giorni). La proposta conterrà in linea di massima il prezzo di vendita dell'immobile oltra a tempi e modalità dei passi successivi (come acconto e compromesso) fino alla stipula dell'atto di acquisto finale (rogito). Di solito la proposta irrevocabile viene preparata dall'agenzia immobiliare che ha curato la trattativa e l'acquirente deve solo firmarla. In caso di accordo tra privati, può essere scritta direttamente da chi intende comprare l'immobile e spedita in due copie per telegramma o raccomandata al proprietario che lo vende. Se il venditore conferma la proposta irrevocabile, rispendendoci a sua volta sempre per telegramma o raccomandata una delle due copie firmata, non potremo più cambiare idea sul prezzo che abbiamo proposto. Al momento della proposta irrevocabile è consuetudine (ma non un obbligo) rafforzare l'impegno versando al venditore una certa somma di denaro. In genere dovrebbe trattarsi di un semplice acconto, che sarà restituito se la compravendita non dovesse andare a buon fine per una qualsiasi ragione. Fase 3: Il compromesso Prima di richiedere il mutuo il primo passo da fare è di impegnarci formalmente ad acquistare l'immobile (appartamento, villino, casolare) di nostro interesse. A questo scopo dovremo stipulare con il proprietario un accordo, il compromesso, che sarà siglato davanti a un notaio. Nel compromesso verranno indicati: • l'indirizzo esatto dell'immobile • il prezzo di vendita pattuito • la data dell'atto ufficiale di compravendita (il rogito) • l'indicazione precisa dell'esistenza (o dell'assenza) di ipoteche o di altri tipi di vincoli • in che modo e con quale scadenza salderemo la somma al proprietario • la regolarità dell'immobile rispetto alle norme edilizie e urbanistiche, quindi relative al condono edilizio • la descrizione delle stanze e della loro posizione comprese cantine, solai e box • l'ammontare della "caparra" che verseremo come anticipo nel corso di questo primo incontro • le eventuali penalità a carico di chi dovesse ripensarci e sottrarsi all'accordo. Non è obbligatorio corrispondere alcunché all'atto del compromesso. Ma è una consuetudine diffusa di versare una somma di denaro a titolo di caparra confirmatoria, ossia una specie di cauzione che il venditore ha diritto di trattenere come indennizzo se il compratore cambia idea, ma se a cambiare idea è il venditore verrà restituita al compratore in doppia misura. Attenzione a: • chiedere sempre le ricevute di ogni somma versata (acconto, caparra, saldo) • conservare le ricevute • non pagare con assegni in bianco o senza data. E' possibile registrare e trascrivere il compromesso stipulato davanti al notaio: il vantaggio di ricorrere alla trascrizione - e di sopportarne i relativi costi - sta nell'acquisire un diritto di preferenza che potremo vantare nei confronti del venditore in caso di controversie giudiziarie che lo coinvolgano (fallimento, trasferimento ad altri dell'immobile, ecc.). Per registrare l'atto preliminare di compravendita all'Ufficio del registro basta corrispondere una imposta fissa di 250 mila lire. Fase 4: La domanda di mutuo alla Banca Fatto il compromesso, è giunto il momento di presentare finalmente la domanda di mutuo alla banca. Dovremo compilare un apposito modulo, fornito dall'istituto di credito, in cui saranno indicati: • la somma richiesta • il tipo di finanziamento (se in lire o in valuta estera) • il tipo di tasso di interesse (se fisso, variabile o misto) • la durata in anni del prestito (il cosiddetto piano di ammortamento) • la cadenza delle rate (mensili, semestrali, annuali o altro). Al modulo di domanda bisognerà allegare, oltre al compromesso, tutta la documentazione che può essere necessaria per dare garanzie alla banca circa la nostra "capacità di rimborso" (se saremo, insomma, in grado di far fronte con regolarità al pagamento delle rate) e i principali documenti catastali relativi all'immobile. Riassumendo, dovremo fornire: • copia del documento di identità e del Codice Fiscale • "compromesso" e copia del precedente atto di acquisto da parte dell'attuale proprietario • copia dell'ultima dichiarazione dei redditi (740/Unico/730 con le ricevute dei versamenti Ilor/Irpef) ed eventuale busta paga o Mod. 101 • certificati di residenza, stato di famiglia, matrimonio o stato civile libero (eventualmente autocertificati se la banca li accetta) • certificati catastali (consultazione per partita catastale, planimetria, ecc.) • certificato di abitabilità dell'immobile • certificato "storico ventennale" per verificare la presenza di passaggi di proprietà per "donazione" • eventuale domanda di condono con ricevute dei pagamenti. Faremo bene a definire con estrema puntigliosità e pignoleria l'elenco dei documenti necessari per il buon fine del finanziamento: una delle cause più frequenti di allungamento dei tempi di erogazione del mutuo è infatti rappresentata proprio dalle continue richieste di certificati da parte dell'ufficio che cura la pratica. Va fatto presente che quando una banca indica un certo margine di tempo per la concessione del mutuo (due settimane, un mese, ecc.) intende i giorni che passeranno dalla presentazione dell'ultimo documento richiesto, non dalla data in cui si è presentata la domanda. Fase 5: La Banca avvia l'istruttoria della pratica Dopo aver ricevuto la domanda di mutuo, la banca avvia ufficialmente la pratica: in particolare valuterà se la somma richiesta è compatibile con il nostro reddito e con il valore dell'immobile. Quest'ultimo sarà accertato con un sopralluogo tecnico "sul posto" da periti di fiducia della banca. L'istituto di credito accerterà anche la presenza di eventuali elementi che potrebbero impedire la concessione del mutuo: abusivismo, acquisizioni per donazioni, mancanza di abitabilità, ecc. (ecco perché è importante consegnare insieme alla domanda anche questi certificati). In questa fase ci verranno addebitate: • spese di istruttoria (cioè per l'apertura della pratica), che possono variare da un minimo dello 0,10% a un massimo dello 0,75% sull'importo del prestito richiesto (comunque non scendono al di sotto delle 100.000 lire e non superano mai il tetto del milione); • imposta sostitutiva, pari allo 0,25% sull'importo del mutuo; • spese forfettarie (cioè "una tantum") per anticipata rinuncia alla pratica di finanziamento, ossia nel caso in cui cambiassimo idea rinunciando al mutuo, pari a circa lo 0,20% del prestito richiesto. Fase 6: L'iscrizione del'ipoteca sull'immobile Dopo aver dato parere positivo alla concessione del mutuo, la banca provvederà a mettere un'ipoteca sulla nostra futura casa. A volte la banca, per arrivare alla firma dell'atto conclusivo di concessione del mutuo con l'ipoteca già regolarmente attivata (ci vogliono circa 11 giorni), tenta di guadagnare tempo chiedendo l'autorizzazione a procedere con l'ipoteca a chi vende la casa e ne è ancora il regolare proprietario. Questa richiesta, che solitamente suscita nel proprietario "uscente" dell'immobile una forte perplessità e una certa … reticenza, ha un significato positivo: vuol dire infatti che la domanda di finanziamento è stata accolta. I costi per l'accensione dell'ipoteca rimangono comunque a carico nostro. Fase 7: La concessione del mutuo e la compravendita Generalmente, ma non è una regola, l'atto notarile di concessione del mutuo da parte della banca e l'atto ufficiale di acquisto della casa (rogito notarile) vengono effettuati contemporaneamente nel corso di un unico incontro a cui prendono parte, oltre a noi e al proprietario/venditore, anche il notaio e un rappresentante della banca. Dopo la lettura e la firma dei documenti notarili, il funzionario - tramite il notaio - consegna al venditore un assegno con la somma corrispondente al mutuo concesso. I costi della compravendita sono interamente a carico di chi acquista. Vediamo nel dettaglio le spese in questa fase finale: • le imposte (di registro, ipotecaria, catastale), calcolate in percentuale sul valore dell'immobile dichiarato nella compravendita e variabili negli importi a seconda che siano agevolate, se si tratta di "prima casa", o ordinarie, in tutti gli altri casi; • le spese relative a marche da bollo, trascrizione, voltura catastale, tassa archivio notarile; • gli onorari notarili, che variano a seconda se il mutuo viene stipulato contestualmente all'acquisto o meno; • l'assicurazione obbligatoria, stipulata con una compagnia assicuratrice convenzionata con la banca allo scopo di coprire la casa contro possibili danni da incendio, scoppio e fulmini per l'intera durata del mutuo. Nel prospetto che segue un riepilogo fase per fase delle spese da prevedere per l'acquisto di una casa